Les lleis i el mercat de l’habitatge

El 2017 i el 2018 es van aprovar dues noves modificacions importants a la llei d’arrendaments urbans i a la llei hipotecària. Dues normatives que afecten directament a l’accés a l’habitatge. I segurament al llarg de la legislatura del nou Govern de coalició n’hi hauran més. Què han suposat per a la ciutadania aquestes lleis? Trenquen amb les desigualtats d’accés? Ha modificat substancialment el “mercat” de l’habitatge?

Regular el mercat o afeblir-lo?

Quan es parla de les polítiques d’habitatge des del 1978 s’hauria de parlar de dos fets. Per una banda una promoció política amb l’ideal de monopolitzar en el sector privat l’accés a l’habitatge i, per l’altra, una legislació que afavoreix el gran capital dins aquest mercat privat. Per tant, la ciutadania de l’Estat es troba amb dues barreres a l’hora d’accedir a l’habitatge: només ho pot fer a través de la compra o el lloguer (l’habitatge com a mercaderia) i quan ho fa, l’estat no estableix garanties de control sobre aquest mercat (sector mercantil desregulat).

Les modificacions de les lleis mencionades s’emmarquen en aquesta segona idea: la regulació del mercat privat de l’habitatge. I això porta a una dicotomia amb la lluita per aquest dret que s’acostuma a dur a terme des de sindicats, plataformes, entitats i associacions, que en la gran majoria dels casos, va dirigida a l’arrel del problema: intentar disminuir el mercat privat que controla la quasi totalitat del parc d’habitatge.

Per això, tots aquests canvis es veuen com un maquillatge que no soluciona el problema real. És cert que moltes iniciatives ho fan també des d’una visió més pragmàtica, on sense renunciar als ideals d’acabar amb el monopoli del mercat privat de l’habitatge, pretenen regular i controlar aquest sector.

Aquest punt és des d’on analitzar-ho. Si bé no són les solucions ideals que acabin amb les desigualtats i la estratificació social de la pobresa, des d’una visió més pragmàtica, cal preguntar-nos si aquestes iniciatives polítiques ajuden a regular el sector i dónen garanties a la població.

Una mica d’història 

Mirem abans l’evolució de l’habitatge a l’Estat espanyol i els actors han estat determinants. La Constitució del 1978, inici del règim polític actual, recull els postulats que regiran tota la política pública de l’accés a l’habitatge a Espanya a l’article 47. Podem destacar cinc punts fonamentals: 1) La ciutadania espanyola té dret a l’habitatge, 2) Per garantir-ho l’Estat regularà el sòl, 3) L’Estat legislarà per garantir aquest dret, 4) La ciutadania espanyola participarà dels beneficis de les plusvàlues urbanístiques i 5) L’Estat impedirà l’especulació urbanística.

Amb aquestes premises, des dels anys 80 fins el 2010, els diferents governs espanyols han promocionat unes lleis i una regulació del sòl que han incentivat el mercat privat de l’habitatge. És a dir, s’intentava garantir el dret a l’habitatge des de l’òptica econòmica neoliberal, que començava a imposar-se en aquell moment en el món occidental a mans de Thatcher, i Reagan. La defensa fèrria de la no intervenció estatal va dur a l’externalització de la gestió al sector privat sense pràcticament cap regulació. Aquí, els governs suposadament socialdemòcrates del PSOE van ser pioners en l’acceptació d’aquesta doctrina que es va generalitzar a partir dels anys 90 i que dura encara avui.

L’arribada de la hipoteca

Aquesta aposta política pel mercat privat va portar al centre el sistema financer (encapçalat per la banca) i el sistema immobiliari (encapçalat per les agències de la propietat immobiliària “API”). Aquests actors han tractat l’habitatge com una mercaderia amb la que mitjançant operacions de compraventa fan augmentar el seu preu d’adquisició. Un cop monopolitzat l’habitatge a través de la compra és quan reapareix un producte financer no tant estès fins llavors: el préstec de garantia hipotecaria o “hipoteca”.

Un tipus de préstec, regulat per una llei de 1946, pensat per aquelles persones que ja disposaven de patrimoni immobiliari, i que degut a l’import sol·licitat la banca no tenia suficients garanties de devolució, pel que demanava una garantia addicional de la qual la persona deutora ja n’era propietària. Els governs dels 80 i 90 van promocionar-lo, i van permetre que la garantia fos el mateix immoble que es comprava (pel qual no es tenien els suficients recursos econòmics). El que és el mateix: qui compra l’habitatge és la banca creditícia i obliga a la ciutadania a sotmetre’s a les obligacions deutores.

Paral·lelament, cap dels governs que han presidit l’executiu espanyol ha creat mecanismes de garanties de consum, malgrat ser la pròpia voluntat política la que tracta l’habitatge com un bé de consum, sense otorgar-li aquesta categoria. Una situació que ens porta a afirmar que la gran majoria de béns de consum tenen unes millors garanties (transaccions no desiguals, on cap de les parts pugui imposar-se sobre l’altra, transparència dels contractes, control i sanció de les males pràctiques comercials per part de l’Administració…) que l’habitatge.

Modificacions de la llei hipotecària del 2018: què han canviat?

La nova llei hipotecària no ha fet cap modificació de les polítiques d’habitatge, i per tant, es continua obligant a la ciutadania a endeutar-se per tenir-hi accés, no s’ha desmercantilitzat. Tan sols aporta garanties a les persones consumidores en el moment d’adquirir un préstec hipotecari. Aquesta voluntat va venir imposada per la directiva europea 2014/17, i de la que el Govern de Rajoy va intentar evitar-ne la transposició a la legislació espanyola. Dels canvis, cal destacar-ne: 

La millora de la informació precontractual i la seva transparència, dotant d’un model tipus per a totes les entitats creditícies, i amb la firma d’un document on s’afirma la comprensió del contracte o l’obligació de negociar les clàusules per tenir-ne coneixement. Però no especifica uns criteris clars de com es valora aquesta transparència ni dota a cap òrgan institucional la potestat de sancionar o controlar el compliment d’aquestes obligacions cap a la banca (com podria ser-ho el Banc d’Espanya). A més, malgrat la seva complexitat, i a diferència del que passa amb la comercialització de productes d’inversió, no es demanen uns mínims de coneixements sobre les possibles conseqüències d’aquesta ni de tots els factors que hi intervenen -ja que signar un document no te’ls aporta, ni tampoc la negociació d’una clàusula-.

D’altra banda, es pretén restringir la venta vinculada a la contractació d’una hipoteca. Bàsicament prohibeix condicionar la contractació d’una hipoteca a la comercialització d’altres productes financers o bancaris. Però no es prohibeixen les hipoteques bonificades (aquelles en què si contractes d’altres productes repercuteixen en la disminució del tipus d’interès) i per tant, es continua permetent, indirectament, l’obligatorietat de contractar altres serveis i productes en el moment de demanar-la. Com no es faculta a cap institució pública en el control d’aquesta prohibició, pot passar que el departament de riscos d’una entitat financera no concedeixi cap hipoteca sense que abans s’hagi contractat un o varis productes com a condició sine qua non. Sense que s’expliciti en la informació contractual.

Una de les modificacions que més enrenou ha aportat és l’obligatorietat de l’assessorament notarial.  Amb aquesta modificació, aquella persona que contracti una hipoteca haurà de firmar un document de part d’un/a notari on s’afirmarà que es comprenen totes les clàusules i on es notificarà que no conté cap tipus de clàusula abusiva. Si bé pot semblar que aquest tràmit dóna més garanties a les persones consumidores, en realitat serà un gran inconvenient en el moment de reclamar qualsevol abús.

Cal destacar la nul·la menció a totes les males pràctiques comercials de la banca, per prohibir expressament que es tornin a repetir, com les clàusules sòl. Tampoc s’estableix el criteri de les despeses de formalització, ni sobre l’IRPH, ni les hipoteques multidivises…

Sí que ho fa sobre el venciment anticipat, però tan sols per establir un nou criteri sobre el moment en què l’entitat financera pot executar-lo (es passa de tres mesos d’impagament a un impagament que assoleixi o superi el 2% de l’import prestat més interessos). Un canvi que només limita una mica al banc abans d’iniciar accions judicials, però no dóna solucions a les persones que puguin tenir un problema econòmic, ja que tan sols retarda una mica més l’inevitable. En aquest sentit, no aporta possibles solucions intermèdies que obliguin a l’entitat a negociar una dació en pagament o una reestructuració hipotecària, ni que s’apliqui la llei de la segona oportunitat.

Finalment, inclou bonificacions per canviar la hipoteca a tipus fix. És a dir, aquelles persones que tenen hipoteques ja contractades amb interessos variables (un diferencial d’interès vinculat a un índex variable com pot ser l’euríbor, l’IRPH o d’altres) puguin modificar-la per establir un interès fix permanent. És interessant comprendre que en els anys 90 i 2000, quan aquests índex variables pujaven el Govern també va incentivar la contractació d’hipoteques variables, i ara, que els índexs estan a mínims històrics, es promocionen les hipoteques fixes amb facilitats de pagament de les novacions hipotecàries (de les subrogacions no).

Enric Vendrell
Politòleg
Share